Thực tế, vì thiếu kiến thức về luật và gặp khó khăn trong việc chứng minh căn nhà rao bán là sở hữu duy nhất, mà có không ít trường hợp người dân đã phải nộp “oan” khoản thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân có nội dung quy định cụ thể về trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:
“Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở hoặc đất ở duy nhất.”
Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP cũng có nội dung chỉ rõ về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều như:
- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
- Có quyền sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
- Chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở.
Tuy Luật đã quy định rất cụ thể, nhưng thực tế không phải người dân nào cũng biết điều này, nên việc nộp thuế “oan” là điều dễ hiểu. Trường hợp của vợ chồng chị Đào Thị Thơ ở Thanh Trì (Hà Nội) là một ví dụ điển hình cho tình trạng này.
Một năm trước đây, vợ chồng chị Thơ có bán căn nhà cấp 4 có diện tích 50 m2 tại thị trấn Văn Điển, Thanh Trì với giá bán lúc bấy giờ là 1.2 tỷ đồng. Vì muốn con cái được đi học thuận tiện, nên anh chị đã quyết định bán nhà và tìm nơi ở khác gần trung tâm để dễ dàng đi lại hơn. Chị Thơ cho biết, đây là căn nhà đầu tiên của vợ chồng chị sau khi kết hôn, vì cũng chưa “va chạm” nhiều trong việc mua bán nhà, nên anh chị cũng không quan tâm đến những quy định hay các khoản phí trong quá trình chuyển nhượng nhà ở.
Sau khi làm hợp đồng công chứng, vợ chồng chị Thơ cùng bên mua đến phòng Tài nguyên Môi trường chi nhánh huyện để kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, hoàn thành thủ tục sang tên cho bên mua như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Khi đó, vợ chồng chị không hề biết có quy định về việc miễn thuế, nên cứ làm kê khai và nộp thuế như chỉ dẫn và nghĩ rằng, đây là nghĩa vụ mà ai bán nhà cũng phải làm. Được biết, số tiền thuế thu nhập cá nhân mà vợ chồng chị Thơ đã đóng bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
Nhưng sau đó, khi một người bạn thân của chị Thơ cũng bán nhà và anh chẳng phải mất tiền cho khoản thuế thu nhập cá nhân, thì chị Thơ mới ngã ngửa. Hóa ra, trong Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định rất rõ về trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở.
Để chứng minh việc sở hữu duy nhất một nhà ở và được miễn thuế, bạn của chị Thơ chỉ cần làm một văn bản cam kết gửi lên Ủy ban huyện, xác nhận đây là căn nhà duy nhất thuộc quyền sở hữu của anh và có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày. Đồng thời, anh cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu công chứng là bên thuế chấp nhận được được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp của anh Hoàng Văn Hùng thì khác hẳn. Là chuyên gia môi giới bất động sản cho một sản giao dịch có tiếng ở Hà Nội, anh Hùng am hiểu cặn kẽ những quy định của pháp luật trong việc mua bán, chuyển nhượng đất đai và nhà ở. Vừa qua, anh Hùng đã bán một căn nhà rộng 35 m2 tại Từ Liêm.
Anh Hùng cho hay, anh mua căn nhà này cách đây 10 tháng và anh vẫn chưa hoàn tất các thủ tục chuyển hộ khẩu về đây. Khi bán nhà, anh biết rất rõ trường hợp được miễn thuế của mình. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là anh không có hộ khẩu ở Từ Liêm, trên giấy tờ, anh vẫn còn chung hộ khẩu với bố mẹ tại huyện Hoài Đức, nên không ai có thể xác nhận cho anh nếu anh cũng làm bản cam kết về việc sở hữu căn nhà duy nhất.
Vì vậy, anh đã đến Chi cục thuế quận để hỏi về vấn đề trên và được họ hướng dẫn về địa phương để làm văn bản cam kết. Nội dung cam kết rằng anh không sở hữu bất kỳ mảnh đất nào ở địa phương và hoàn toàn không có quyền thừa kế mảnh đất mà bố mẹ anh đang ở hiện nay, để chứng minh cho mảnh đất ở Từ Liêm là sở hữu duy nhất và cam kết có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, cũng như cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm sổ đỏ và sổ hộ khẩu công chứng. Như vậy, anh Hùng cũng đã không phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
Tuy nhiên, ở đây cần được làm rõ, việc chứng minh mảnh đất là sở hữu duy nhất hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể cho từng trường hợp khác nhau. Theo quy định của Luật, người nộp thuế tự kê khai và phải tự chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật. Nếu sau này cơ quan kiểm tra và phát hiện người nộp thuế có hành vi khai khống, sở hữu nhiều hơn một căn nhà ngay tại thời điểm chuyển nhượng thì sẽ phải chịu biện pháp xử phạt . Chi cục thuế sẽ căn cứ vào từng địa phương để có những yêu cầu, phương án xử phạt khác nhau và người bán nhà phải thực hiện theo quyết định cuối cùng.
Từ những trường hợp trên, người dân có nhu cầu bán nhà cần phải tìm hiểu kỹ về luật thuế thu nhập cá nhân, thực hiện chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định pháp luật để không phải mất tiền oan cho sự bất cẩn và thiếu hiểu biết của mình.
theo TBKD
